Grunty rolne - logika inwestowania

Większość wie, że inwestować w rolę po prostu warto. Pozostaje tylko kwestia znalezienia Tego kawałka ziemi.

Zakup ziemi rolnej, jako alternatywna dla rynków finansowych forma pomnażania własnego kapitału, bez wątpienia pozostaje jedną z najlepszych możliwości inwestowania. Ci, którzy bacznie obserwują rynek w Polsce wiedzą, że proces konwergencji państw starej i nowej Unii Europejskiej postępuje i jest nieuchronny. Jego kulminacyjnym momentem ma być przyłączenie do strefy euro. Najprawdopodobniej ów historyczny moment ostatecznie wyznaczy granice wzrostu cen nieruchomości w kraju. Skądinąd wiemy, że nie nastąpi to wcześniej, niż w roku 2016. Zatem, żeby zarabiać trzeba po prostu kupować. Ale z głową.

Nie każdy grunt wart jest tego, by go mieć

Dwudziestoletnia już tradycja obrotu ziemią wciąż nie jest dostatecznym powodem by móc uznać ten rynek za dojrzały - stale cechują go i chaos i względna przewidywalność. Podczas gdy część potencjalnych inwestorów na tak scharakteryzowanym rynku nie dostrzega szansy zrobienia dobrego biznesu, inni ochoczo kupują ziemię z nadzieją na wielokrotne zyski. Jak to w ogóle możliwe?

W ostatnich kilkunastu miesiącach gwałtowny wzrost popytu na ziemię rolną pociągnął za sobą wzrost jej ceny (według danych Agencji Nieruchomości Rolnych średnio o 30 proc. w skali roku). Mimo że nie był on zrównoważony znaczącym wzrostem podaży, to sprawił, że ludzie od pokoleń związani z ziemią, zaczęli przeliczać wartość sentymentalną własnych zasobów ziemskich na ich wartość rzeczywistą - rynkową. Z pewnością taka koniunktura stwarza szanse nabycie dobrych kawałków ziemi, z drugiej jednak strony podnosi ryzyko zakupu inwestycyjnego bubla. Obserwując rynek nieruchomości w kraju trudno oprzeć się wrażeniu, że w temacie ziemi sprzedawalne jest obecnie niemal wszystko. Jeśli o atrakcyjności oferty sprzedażowej gruntu decydować ma stosunek jego ceny (niezależnie od konkretnych wartości) do jakości, to dobry grunt rolny jest obecnie najbardziej deficytowym i poszukiwanym produktem inwestycyjnym. Pozyskanie interesującej pod tym względem ziemi jest obecnie przedsięwzięciem trudnym, ale wciąż możliwym.

Dla świadomych, racjonalnie myślących inwestorów sama dostępność towaru nie może być już wystarczającą zachętą do jego kupna. Ponieważ czasy spontanicznych zakupów ziemi w Polsce mamy już za sobą, bezpieczna, przynosząca satysfakcjonujące zyski inwestycja w grunty zakłada współpracę z doświadczonym doradcą ds. nieruchomości i opierać się musi o dobry, wyselekcjonowany produkt.

Grunt to mieć dobry grunt

Ziemia rolna dla większości nie związanych z rolnictwem inwestorów nie miałaby większej wartości, gdyby nie możliwość zmiany jej statusu. Scenariusz zakłada kupno taniej roli i sprzedaż ziemi budowlanej (usługowej). Gdzie jej szukać?

W najbliższych latach przewiduje się intensywny rozwój wszystkich większych miast w Polsce. Do liderów należeć będą takie ośrodki jak: Warszawa, Poznań, Wrocław czy Trójmiasto. Łódź oraz aglomeracja śląska ze względu na najniższe w skali kraju ceny gruntów są, pod względem inwestycyjnym, regionami bardzo dobrze rokującymi.

Niedowartościowane grunty rolne znajdują się dzisiaj w odległości 25 - 35 km od centrów aglomeracji miejskich. Podstawowym kryterium wyboru takiej lokalizacji jest niska cena nieruchomości przy jednoczesnym, stosunkowo sprawnym dostępie do miejskiej infrastruktury. Cena jednego metra kwadratowego gruntu jest tu nadal trzykrotnie niższa od ceny działek położonych do 15km od miasta.

Warto zaznaczyć, że lokalizacja jest parametrem, który coraz silniej oddziałuje na cenę gruntów. Pojęcie to charakteryzuje konkretne miejsca pod względem klimatu okolicy. Znaczenie mają tu: bezpośrednie i dalsze sąsiedztwo, dostępność lasów, bliskość akwenów wodnych i otwartych terenów zielonych, bliskość terenów przemysłowych i działalności związanej z emisją zanieczyszczeń lub hałasu. Wszystkie te czynniki mogą mieć wpływ na wartość ziemi rolnej, a z całą pewnością wpływają na cenę docelowych działek budowlanych.

Weryfikacja formalno - prawna oraz wizja lokalna odkrywają znaczną część prawdy o gruncie. W przypadku ziemi inwestycyjnej to co w niej interesujące lub dyskwalifikujące, zwykle nie jest dane bezpośrednio - trzeba wiedzieć więcej i widzieć dalej.

Dlatego warto jest skorzystać z pomocy doradcy ds. nieruchomości, który specjalizuje się w weryfikacji gruntów. Czego zatem szukać?

Zdecydowanie ziemi z przyszłością. Przyszłość ziem w dużym stopniu zależy od prowadzonej w danej gminie polityki, która zakłada konkretną strategię rozwoju lokalnego. W zakresie planowania przestrzennego i planów inwestycyjnych zobowiązania samorządów gminnych są wiążące i zakładają kilkuletnią perspektywę. Dotyczą głównie rozwoju infrastruktury: budowy dróg, wodociągów, kanalizacji, oczyszczalni ścieków, szkół, telefonizacji, gazyfikacji itp. Sukcesywnie opracowywane plany miejscowe zwiększając szanse na równomierny rozwój mieszkalnictwa, przemysłu i ochronę środowiska, decydują o jakości życia obecnych i przyszłych mieszkańców okolicy.

Planowanie przestrzenne w gminach uwzględnia również uzgodnione wcześniej zamierzenia inwestorów o ponad lokalnym charakterze. Największe znaczenie mają inwestycje drogowe: budowa obwodnic, wiaduktów, autostrad i dróg ekspresowych. Z punktu widzenia gospodarki kraju inwestycje drogowe stymulują jej rozwój, w tym samym sensie mogą być prawdziwym dobrodziejstwem dla gmin położonych na peryferiach aglomeracji miejskich. Warto jednak pamiętać, że realizowane w przyszłości inwestycje obiektywnie i znacząco wpłyną na wzrost lub spadek wartości konkretnych gruntów z terenów objętych planami.

Znajomość rynku lokalnego zapewnia bezpieczeństwo inwestycji w ziemię i w tym sensie jest wartością, którą trudno przecenić.

Ziemia niezdobyta jest ziemią do zdobycia

Obecnie, w przypadku zakupu ziemi rolnej należy założyć uśrednioną, minimalną kwotę kapitału na 200 - 400 tysięcy (powierzchnia ma znaczący wpływ na ostateczną wartość nieruchomości) oraz minimalny, pięcioletni horyzont czasowy (okres inwestowania uzasadnia przede wszystkim system rozliczeń z fiskusem - 19-proc. podatek dochodowy koryguje wysokość stopy zwrotu; znaczenie ma tu również możliwość uruchomienia i trwania procesów przekształceniowych). Spełnienie obu warunków jest konieczne, ale i wystarczające, by móc uczestniczyć w grze o ziemię, w której stawką są trzydziesto - pięćdziesięcioprocentowe zyski liczone w skali każdego roku inwestowania.

Cena nabycia ziemi rolnej w dużym stopniu decyduje o stopie zwrotu z inwestycji. Nie oznacza to jednak, że tania ziemia jest ziemią dobrą. Wszystkie jej cechy: cena, wielkość, wygląd, klasa bonitacyjna, status czy położenie muszą być ze sobą optymalnie skorelowane. Decydujące znaczenie dla przedsięwzięcia ma również nastawienie urzędników gminy. Profesjonalne doradztwo w zakresie inwestycji ziemskich opierać się musi na znajomości terenu, ale i specyfiki poszczególnych gmin. Bezpośrednie kontakty z potencjalnymi zbywcami dają szanse na dotarcie do wartościowych, atrakcyjnych działek, których większość nadal nie jest uwolniona do sprzedaży. Tylko kompetencje ludzi zawodowo zajmujących się pozyskiwaniem i obrotem ziemią pozwalają na racjonalne symulowanie zmian ich wartości.

Obrót gruntami jest dziś bardzo dynamiczny i charakteryzuje się dużą zmiennością. W ostatnich kilkunastu latach nie odnotowano spadków cen gruntów rolnych a powody, dla których teraz ziemia drożeje, będą aktualne przez najbliższe lata. Zdecydowana nadwyżka popytu nad podażą ziem rolnych świadczy o ogromnym zainteresowaniu tematem i poziomie świadomości społeczeństwa. Większość wie, że inwestować w rolę po prostu warto. Pozostaje tylko kwestia znalezienia Tego kawałka ziemi.