Czy inwestować w grunty rolne?

Artykuł ukazał się w serwisie manager.nf.pl 12.03.2013

To nietypowa inwestycja, której nie ulokujemy w banku, nie schowamy w sejfie, gdzie istotą jest bezpośredni kontakt z kupującym i sprzedającym, który rzadko realizowany jest z poziomu komputera i internetu – grunty rolne.

To wygodne rozwiązanie dla leniwych inwestorów, którzy kupują i czekają na okazyjną sprzedaż, oraz zaangażowanych, którzy oczekując na możliwość zbycia, angażują się osiągając spore korzyści. Czy da się zarobić inwestując w grunty rolne?

W perspektywie roku 2016

Rynek gruntów rolnych, to wzrosty i spadki cen, jednak wyłącznie jeśli przyglądamy się mu w perspektywie krótkoterminowej. W szerszym ujęciu, to raczej nieprzerwany wzrost ceny jednego hektara. Boom obrotu ziemią rolną rozpoczął się w Polsce w okolicach lat 2003 – 2004 i miał bezpośredni związek z wejściem kraju w struktury Unii Europejskiej, co powiązane było z perspektywą wystąpienia nagłego wzrostu cen ziemi, łatwością obrotu płodami rolnymi z innymi krajami UE oraz możliwością uzyskania wysokich dopłat unijnych.

Nie sposób określić średniej stopy zwrotu z inwestycji w ziemie, tak jak nie sposób określić miarodajnego hektara w skali kraju – wszystko zależy od jego lokalizacji, wielkości dostępnej przestrzeni, jakości gleby, perspektyw możliwości rozwoju regionu itd. itp. Na inwestycji w ziemię rolną raczej nie stracimy, pytanie jednak czy w skali najbliższej dekady zarobimy na niej 5 czy 500%.

Prognozy

Prognozy w tym obszarze są jednak dość mocno optymistyczne. Na wzrost cen gruntów złożyć się może rosnące zapotrzebowanie na żywność oraz duże ograniczenie dostępności samej ziemi. Najważniejszym w odniesieniu do kilku najbliższych lat wydaje się jednak rok 2016, w którym uwolniony zostanie obrót gruntami rolnymi w całej UE.

Ziemia rolna jest w Polsce nadal znacznie tańsza niż w innych krajach UE, np. Holandii czy Francji, jednak otwarcie rynku obrotu wpłynie na zwiększenie popytu na polską ziemię, a tym samym doprowadzi najpewniej do zrównania się cen gruntów w poszczególnych krajach wspólnoty. Ceny bardzo szybko wzrosnąć mogą więc nawet kilkaset procent.

By pieniądze nie leżały odłogiem

Oczekiwanie na prognozowany wzrost wartości gruntów rolnych, nie wyklucza także czerpania z nich bieżących profitów. Opcją dla leniwych lub wygodnych inwestorów jest dzierżawa nabytego gruntu. Nie ma tu co liczyć na spektakularne zyski, jednak rozwiązanie to umożliwi zyskanie 1-3% wartości hektara rocznie, co znaczy, że może ono w części lub całości zrekompensować wydatki powiązane z opłacaniem obligatoryjnego podatku rolnego. Na dzierżawie więc faktycznie nie zarobimy, jednak nie stracimy także na opłatach powiązanych z przetrzymywaniem gruntu do momentu jego sprzedaży.

Dotacje unijne

Innym sposobem na uzyskanie dodatkowych zysków są dotacje unijne. To jednak rozwiązanie dedykowane osobom, które nie boją się…zostać rolnikiem. Będzie wymagało to jednak podjęcia kilku kroków urzędowych, w tym oczywiście opracowanie wniosku o dopłatę, a następnie odpowiedniego utrzymania gruntu (co oczywiście może zostać podzlecone).

Uprawiać można wiele – nawet użytki zielone, tj. łąki, czy pola wierzby energetycznej, do których dopłaca Unia. Bycie rolnikiem powiązane jest także z innego rodzaju profitami. Sporo da się zaoszczędzić tu także na zamianie ubezpieczenia w ramach ZUS na KRUS. Inną ewentualnością jest także zmiana kwalifikacji działki z rolniczej na budowlaną, choć zaznaczyć należy, że taka opcja nie będzie możliwa wszędzie z racji planów zagospodarowania przestrzennego oraz samej jakości gleby – trudno jest uzyskać odpowiednie zgody dla gruntów najwyższej jakości.

Niech inni się martwią

Pobudzenie na rynku handlu gruntami rolnymi spowodowało także wzrost liczby dedykowanych branży przedsiębiorstw. Są to z jednej strony typowi pośrednicy, którzy pomogą w finalizowaniu konkretnej transakcji, a z drugiej przedsiębiorstwa samodzielnie inwestujące w zakup ziemi, tj. samodzielnie prowadzące typową działalność inwestycyjną na zasadzie quasi-spółdzielczej.

Te firmy nie tylko pomogą w znalezieniu odpowiedniej ziemi, ale także wesprą nas w pozyskaniu finansowania zakupu. My wnosząc pewną opłatę, kupujemy niejako udziały w  finansowaniu konkretnej inwestycji rolnej. Nabyta w ten sposób ziemia będzie zarządzana przez przedsiębiorstwo, tj. ono zajmie się uprawą gruntu i maksymalizacją zysku z tego tytułu, lub wyceni przyszły potencjał danej działki i zatroszczy się o znalezienie odpowiedniego nabywcy, by grunt odsprzedany został z maksymalnym zyskiem.

Oczywiście, jak w każdym biznesie, nie należy tu ślepo ufać każdemu, kto roztoczy przed nami wizję zysku 100% w skali dwóch lat inwestycji, choć z pewnością osiągnięcie i takich zysków jest w przypadku dobrze skrojonego projektu możliwe.

Podsumowanie

Podsumowując, inwestycje w grunty rolne mogą być z racji swojej charakterystyki doskonałą inwestycją, jednak mimo wszystko wymagają sporego zaangażowania i niemałych kwot pozwalających na zakup możliwie najatrakcyjniejszych działek – okazyjne zakupy za bezcen, są obecnie rzadkością i przeszły do lamusa lat 90. XX w.

Autor: Kancelaria Prawna Skarbiec-Warszawa