Dlaczego ziemia rolna jest lepszą inwestycją niż działki budowlane?

Doradcy finansowi kuszą nas produktami strukturyzowanymi, akcjami i funduszami. Tymczasem znacznie większe zyski może dać ziemia.

Nieruchomości zawsze cieszyły się opinią stabilnej i długoterminowej inwestycji. Gdy mówimy o inwestycjach w nieruchomości, myślimy najczęściej o zakupie budynków lub mieszkań. Niesłusznie. Oczywiście te też mogą przynieść zyski, jednak rynek mieszkaniowy podlega, zwłaszcza w ostatnich latach, znacznym fluktuacjom cenowym.


Po boomie na rynku mieszkaniowym sprzed kilku lat dziś nadeszło spowolnienie. Ceny mieszkań już nie rosną (choć i nie spadają tak szybko, jak mogliby tego oczekiwać kupujący), a ci, którzy kupili mieszkanie w szczycie mieszkaniowej hossy, dziś mają problem z wyjściem z zyskiem z tej inwestycji. Trudno ponadto w najbliższych latach liczyć na znaczący wzrost cen w tym segmencie - stosunkowo mała zasobność portfeli Polaków nie zwiastuje znaczącego wzrostu popytu. Nie można również liczyć na znacząco większe zainteresowanie ze strony zagranicznych klientów, bo. np. mieszkania w Warszawie wciąż są niewiele tańsze niż w znacznie bogatszych europejskich miastach, a ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych dodatkowo pogarsza perspektywy tego segmentu.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, jeśli chodzi o ziemię. Przez ostatnią dekadę wartość gruntów rolnych w Polsce wzrosła o blisko 331 proc. W ciągu każdego roku wartość gruntów rolnych wzrasta średnio o ok. 20-30 proc. To stopa zwrotu, o jakiej większość zarządzających w instytucjach finansowych może tylko pomarzyć. Takiego zysku nie da żadna bankowa lokata ani - pomijając pojedyncze przypadki - inwestycje na giełdzie.

Skąd ten boom

Wpływ na taki rozwój rynku nieruchomości gruntów rolnych miało przede wszystkim wejście naszego kraju do Unii Europejskiej. Przyniosło to dwojaki skutek: po pierwsze, zwiększyła się liczba potencjalnych klientów, wzrósł popyt. Wprawdzie wciąż obowiązują ograniczenia 
w nabywaniu ziemi przez cudzoziemców, ale w 2016 roku znikną, a wtedy można się liczyć ze wzrostem popytu, a więc prawdopodobny jest nawet szybszy niż dotychczas wzrost cen, bo ziemia w Polsce mimo dynamicznego wzrostu cen jest wciąż znacznie tańsza niż w krajach Europy Zachodniej. 

Drugim powodem jest system unijnych dopłat bezpośrednich, które znacznie podnoszą wartość gruntów. Osoby, które nabyły grunty rolne w momencie wejścia Polski do UE, zyskały na nich najwięcej. Sprzedając swoje grunty dziś, zyskują nawet kilkaset procent na wzroście wartości swojej inwestycji.

Rynek ziemi rolnej jest natomiast w zupełnie innej sytuacji. Kupując ziemię rolną, możemy więc liczyć na kilkudziesięcioprocentowy wzrost jej wartości w perspektywie kilku lat. Można jednak pomyśleć i o znacznie wyższych zyskach. Gdy uda nam się zmienić przeznaczenie gruntu, czyli mówiąc kolokwialnie, odrolnić działkę, jego wartość skokowo wzrośnie. Ziemia rolna w dalszym ciągu pozostaje znacznie tańsza od ziemi budowlanej, więc przekształcenie oznacza dodatkową, i to pokaźną (zwłaszcza jeśli chodzi o obrzeża wielkich aglomeracji), premię.

Lepsza ziemia rolna

To dlatego ziemia rolna jest lepszą inwestycją niż działki budowlane. Wartość tych ostatnich wprawdzie nadal będzie rosła, ale ich ceny już zostały wyśrubowane po ostatniej hossie na rynku mieszkaniowym i trudno będzie liczyć na szczególnie dynamiczne wzrosty. Nie bez znaczenia jest to, że w przypadku takich inwestycji będziemy musieli wyłożyć znacznie większą gotówkę.

Na korzyść ziemi rolnej przemawia również rosnący popyt i mocno ograniczona podaż. Jeżeli traktujemy kupno gruntu jako inwestycję to majętniejsi mogą liczyć na naprawdę duże zyski. Kupując teraz duży grunt rolny, mogą go później podzielić na kilka mniejszych działek i sprzedać z zyskiem (pojedyncze działki będą znacznie droższe). To jednak wydatek rzędu kilkuset tysięcy, nawet powyżej miliona złotych.

Mniej zamożni też mogą stać się właścicielami ziemskimi. Na rynku dostępne są programy umożliwiające podpisanie aktu własności już po wpłacie niewielkiej części ceny (reszta spłacana jest w ratach). Ziemia rolna może być również sposobem na zapewnienie sobie własnego lokum za niewielką (w porównaniu z nieruchomościami w miastach) cenę. Działki rolne często dopuszczają możliwość zabudowy, więc może to być miejsce na budowę domu stałego lub rekreacyjnego.
Szanse i zagrożenia

Przy wszystkich atutach ziemi rolnej warto jednak pamiętać, że jak w przypadku wszystkich innych inwestycji nie należy podejmować decyzji pochopnie. Wszak wykładamy nasze pieniądze, w tym przypadku wcale nie małe. Nie ma inwestycji stuprocentowo pewnych, dlatego przed zakupem ziemi warto skonsultować się z rzeczoznawcami i doradcami, którzy ocenią realną wartość gruntów. Nawet najpiękniej położona działka może mieć wady, które potem uniemożliwią nam jej odsprzedaż lub zmuszą nas do ponoszenia kolejnych nakładów. Na cenę wpływa wiele różnych czynników: położenie, odległość od szlaków komunikacyjnych, uzbrojenie, sąsiedztwo. Laik zauroczony miejscem może ich nie wziąć pod uwagę. A powinien, jeśli nie chce na tej inwestycji stracić.